家と財産を守るための〜不動産の相続対策
家と財産を守るための〜不動産の相続対策
文書作成日:2021/01/20


 不動産投資として購入を検討している、分譲マンションと不動産小口化商品について、それぞれの特徴を教えてください。




 資産運用及び相続対策として、単身向け分譲マンション又は不動産小口化商品の購入を検討しています。それぞれの特徴を教えてください。




 それぞれの特徴は下記詳細解説をご参照いただくとして、両者の一番の違いは、所有形態です。不動産投資において最も重要な物件の選択と併行して、所有形態を選択することにより、ご自身に適した不動産投資が明確になると考えます。


1.不動産小口化商品とは

 不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法に基づき、複数の投資家から集めた資金にて収益不動産等を購入し、その不動産の運用収益を投資家に分配する商品です。簡単にいえば、分譲マンションの部分専有(区分所有)に対し、不動産小口化商品は全体共有ということになります。

※オフィス又は商業ビルの区分所有権に投資している不動産小口化商品もあります。
※不動産小口化商品は、任意組合型の特徴です。
2.分譲マンションの特徴

 投資商品としての分譲マンションの特徴は、以下のとおりです。良いと思われる場合は「○」、そうでない場合は「×」を文頭につけています。

  • ○ 相続税評価額は投資額を大幅に下回る(投資額の半分以下になるケースが多い)。
  • ○ 自身の意思で運用(賃貸・売却等)することができる。
  • ○ 担保を設定し、借入することができる。
  • × 手間がかかる。
  • × 投資単位が高額となる(中古物件で1戸あたり1,000万〜2,000万円)。
  • × 入居者が退去した場合、一定期間収支がマイナスとなる。
3.不動産小口化商品の特徴

 不動産小口化商品の特徴は、以下のとおりです。こちらも良いと思われる場合は「○」、そうでない場合は「×」を文頭につけています。

  • ○ 不動産の共同所有となり、税務上も不動産として扱われるため、相続税評価額は投資額を大幅に下回る(投資額の半分以下になるケースが多い)。
  • ○ 限られた資金(1口あたりの金額は100万〜1,000万円)で、安定した運用が期待できる優良不動産(都心の不動産等)への投資が可能となる。
  • 〇 分譲マンションより投資単位が少額となるケースが多く、分散投資(複数商品を購入)が容易である。また、贈与や遺産分割を行いやすい不動産である。
  • ○ 不動産のプロである不動産特定共同事業者が運営を担当するため、煩わしい手間がかからない。
  • × 自身の意思で運用(賃貸・売却等)することができない。
  • × 1口又は最少投資口数を共同で所有することができない。
  • × 担保を設定することができない(基本的に自己資金での投資となる)。

 それぞれ一長一短があり、万人にとって一方が必ず優れているということはありません。個人的には、手間を惜しまず自身で不動産賃貸経営を行ってみたい方には分譲マンション、手間が少なく又は少額で不動産賃貸経営を行ってみたい方には不動産小口化商品が、それぞれ適していると考えます。なお、相続対策を考慮して投資される方の多くは、手間が少ないとの理由で不動産小口化商品を選択されます。


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